34、《条例》确立了七项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业技术人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。35、房屋的所有权人为业主。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。

  一般情况下，确定房子所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。

  具备业主身份的三种情况：一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证和房屋共有权证的购房人。

  36、业主的权利(1合同权、2个建议权，1投票权被选举权，4个监督权，)①接受物业管理公司可以提供的服务②提议召开业主大会会议并就有关事项提建议(20%以上业主提议，业委会应组织业主大会临时会议)③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。④参加业主大会会议，行使投票权。⑤选举业委会委员，有被选举权。⑥监督业委会工作。⑦监督物业管理企业履行物业服务合同。⑧对共用部位、设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权。⑨监督物业共用部位、设施设备专项维修资金的管理和使用。

  业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，由业主建筑设计企业组成业主大会筹备组。

  业主大会筹备组的工作内容，应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主大会筹备组应当自组成立之日起30日内在物业所在地区县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

  40业主大会的职责：①制定和修改业主大会议事规则②制定和修改管理规约③选举业委会或更换业委会成员④选聘和解聘物业服务企业⑤筹集和使用专项维修资金⑥改建、重建建筑物及其附属设施⑦其他

  以上第⑤⑥项事项应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意(双23);第⑦项应经专用有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(双12)。

  业主大会会议可集体讨论，也可书面征求意见;但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主参加。

  41、召开临时会议的情况：①20%以上业主提议召开②出现重大事故或紧急事件需要立即处理的③其他。

  42、业委会职责①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况②代表业主与业主大会选出的物业管理企业签订物业服务合同③了解业主物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。④监督业主公约的实施。⑤业主大会赋予的其他职责

  业委会应自选举产生之日起3日内召开首次业委会会议，推选主任1人，副主任1-2人。

  业委会委员资格终止的情形：①物业转让灭失不再是业主②无故连续3次不开业委会③因病④犯罪⑤书面辞职⑥不履行业主义务⑦其他

  业委会的改选：任期届满前2个月召开业主大会。换届后原业委会在届满10内将相当资料财物交新业委会。

  业委会委员的变更：业委会或20%以上业主提议，由业主大会会议作出变更决定。

  业主公约是全体业主共同制定的，一般书面形式订立，作为业主自我管理的重要形式和手段。是物业管理法律和法规和政策的一种有益的补充，是调整业主间权利义务关系的基础性文件。

  业主公约的内容：①有关物业的使用、维护、管理。②业主的共同利益③业主的义务④违反公约应承担的责任(若不履行要以支付违约金和赔偿相应的损失的方式承担民事责任)

  业主公约对全体业主、物业使用人发生法律上的约束力;对物业的继受人自动产生效力。

  业主临时公约是建筑设计企业在销售物业前制定的。因为此时建筑设计企业为唯一业主即第一业主，这种身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建筑设计企业制定业主公约的基本依据。

  《条例》规定建筑设计企业制定业主临时公约时间为物业销售前。实践中，建筑设计企业将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或在物业买卖合同中明确要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，通过这一种方式让物业买受人作出遵守业主临时公约的承诺。

  相关主体的法律义务(建筑设计企业明示并解释说明;业主书面承诺) ①建筑设计企业不得侵害物业买受人的义务②建筑设计企业对业主临时公约向物业买受人明示，并解释说明的义务③物业买受人对业主临时公约书面承诺的义务

  ①物业自然情况和权属情况：物业的名称应以当地政府主管部门审定的为准。物业的建面和用地面积以规划部门审定的数字为准。明确物业管理区域的四至，说明东南西北接壤区域或地理坐标以规划部门审定的总平面图为准。物业管理区域内所有权属建筑设计企业的物业产权，应在业主临时公约中明示。

  ②业主使用物业应遵守的规定：相邻权、房屋装饰装修、共用部位设施设备、使用物业的禁止性规定。

  ③维修养护物业应遵守的规则：养护中业主应相互配合协助、涉及公共利益和公共安全的物业维修养护、保修责任与专项维修资金的缴存使用和管理

  业主应按设计用途使用物业，如需改变，业主应在征得相邻业主书面同意后，报行政主管理部门批准，并告知物业企业。

  对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急状况，业主或物业管理企业一定及时进入相关业主房屋做维修养护，若无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业企业之外的第三方如居委会、业委会、派出所、邻居，进入相关业主室内做维修养护，但事后应及时向相关业主告知情况并做好善后工作。

  业主临时公约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建筑设计企业负责保修。如建筑设计企业拒绝修复或斤修复，业主可自行修复或委托别人修复，费用和修复期间造成的别的损失由建筑设计企业承担。

  住宅物业的建筑设计企业应以招投标方式选聘物业管理企业。而对非住宅物业不做强制要求。例外情况可不招投标的有：规模较小的和投标人少于3个的物业，建筑设计企业采用协议方式选聘物业管理企业，但必须经房地产行政主任部门批准方可进行。

  公开对外招标须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费绍标公告。

  邀请招标适用于对物业管理有特定要求的物业管理项目，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。

  招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，在当地房地产行政主任部门备案。

  招标人留给投标人编制投标文件的时间不少于20天，若招标内容须澄清或修改的应在交投标文件15日前通知投标人。

  通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应按以下规定时限完成招投标工作：①新建现售商品房应在现售前30日完成②预售房在取得《商品房预售许可证》前完成③非出售的新建项目在交付使用前90日完成。

  46、投标人应按招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

  投标文件包括的内容：①投标函②投标报价③物业管理方案④招标文件要求提供的其他材料⑤资质证明文件。

  47、开标时间在招标文件确定的提交投标文件截止同一时间进行。开标应在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。开标由招标人主持，由投标人或其推行的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公主机构进行全方位检查并公证，确认无误后，当众拆封。开标过程做好记录，由招标人存档备查。

  48、评标委员会成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不可以少于23.的代表和评标专家与投票人有利害关系的，不得进行评标项目的评标委员会。

  评标委员会可书面要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要澄清或说明。

  评标过程中，评标委员会可要求投标注人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。除现场答辩外，评标活动应在保密情况下进行。评标完毕，可推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

  49、中标：招标人应按照中标评选人的排序先后确定中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

  招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件和中标的的投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

  擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房地产行政主任部门责令改正，处10万元以下罚款。